Jak často a jak rychle se v Česku mění územní plány

Jaká je reálná rychlost změn územních plánů v českých obcích

Jak často a rychle si myslíte, že se mění územní plány v Česku? Řekli byste, že je to v řádu měsíců nebo let? V praxi se často setkáváme s představou, že změna územního plánu je otázka několika měsíců. Pokud se dnes nějaký pozemek nedá zastavět, lidé kolem nás říkají, že „brzy se to změní“. Realita územního plánování v Česku je ale výrazně pomalejší a méně předvídatelná, než si většina trhu myslí.

Na základě dat z LandSpotu jsme se podívali na to, jak se územní plány skutečně vyvíjejí napříč obcemi v posledních šesti měsících.

Méně než 10 % obcí změnilo územní plán za posledních šest měsíců

Každý leden a červenec v LandSpotu systematicky aktualizujeme data o územních plánech. Ručně procházíme weby jednotlivých obcí a sledujeme:

• kde se projednávají změny územního plánu,

• kde zůstává původní stav,

• kde byl schválen nový územní plán nebo jeho změna.

• kde byla naopak změna územního plánu zamítnuta.

Na základě naší poslední aktualizace územních plánů to vychází, že za posledních šest měsíců došlo ke schválení změny územního plánu u necelých 10 % obcí v Česku. Je to hodně nebo málo? Pro vaše účely spíše málo.

Protože jinými slovy: u přibližně 9 z 10 obcí se za půl roku nezměnilo nic, co by mělo přímý dopad na možnosti výstavby.

Proč je nutné číst změny územních plánů v kontextu konkrétních obcí

Samotné číslo necelých 10 % ale neříká celý příběh. Územní plánování není rovnoměrný proces. Neexistuje „průměrná obec“. V našich datech vidíme výrazný rozdíl mezi obcemi. Část obcí nemění územní plán celé roky. Jiné mají za stejné období i několik verzí nebo dílčích změn.

Zatímco někde se územní plán prakticky „nehýbe“, jinde probíhá kontinuální rozvoj pod tlakem nových obytných projektů nebo infrastrukturních záměrů. Proto je důležité nepracovat jen s jedním průměrným číslem, ale sledovat konkrétní vývoj konkrétní lokality v čase.

Jak vypadá efektivní práce s územními plány v CleverMaps Studiu.

Jak dlouho trvá změna územního plánu v českých obcích

Z dat, která v LandSpotu dlouhodobě sledujeme, je patrné, že délka procesu se mezi obcemi výrazně liší. Existují obce, kde se podaří během několika měsíců jednak zahájit změnu územního plánu, druhak ji projednat, a do třetice ji zároveň i schválit.

Na opačném konci spektra jsou obce, kde se jedna změna územního plánu projednává čtyři až pět let, často přes několik volebních období.

Nejčastější scénář ale leží někde mezi. Ve většině obcí trvá proces změny územního plánu přibližně 1 až 2 roky – od zahájení po finální schválení.

Rozptyl je tedy extrémní, od jednotek měsíců po několik let. A právě proto je u každého projektu zásadní neřešit jen, jestli se územní plán mění, ale jak rychle a v jaké fázi se nachází konkrétní obec. S tím vám může pomoct právě LandSpot.

Co znamená tempo změn územních plánů v Česku v dlouhodobém horizontu

Pokud bychom tempo změn zjednodušeně zprůměrovali, znamenalo by to, že přibližně 16 % obcí změní územní plán za rok a „kompletní obměna“ napříč všemi obcemi by trvala zhruba 6 až 7 let.

To samozřejmě neznamená, že se každá obec mění jednou za šest let. Znamená to ale, že změna územního plánu je dlouhodobý proces, nikoli krátkodobé řešení. Není proto dobré na změnu územního plánu v krátkodobém horizontu spoléhat.

Nejčastější chyba investorů: spoléhat se na budoucí změnu územního plánu

Jedna z nejčastějších vět, kterou v praxi slyšíme od investorů a developerů, je: „To se určitě brzy změní v územním plánu.“

Naše data však ukazují, že pravděpodobnost rychlé změny je spíše výjimkou než pravidlem. Většina obcí zůstává ve stejném režimu i několik let a řada rozpracovaných změn se navíc nikdy nedočká schválení.

Spoléhat se na budoucí změnu územního plánu tak znamená pracovat s vysokou mírou nejistoty.

Sledujte vývoj v čase, ne jen aktuální stav územních plánů

Jak snížit vysokou míru nejistoty co se týká změn územních plánů? Pravidelným sledováním vývoje jejich změn v konkrétních obcích . V LandSpotu proto nesledujeme jen to, jaký územní plán platí dnes, ale i jak často se v dané obci mění, v jaké fázi jsou rozpracované změny, a jaký směr rozvoje obec dlouhodobě sleduje.

Rozhodování o pozemku by totiž nemělo stát na odhadu nebo slibu, ale na reálných datech o tom, jak se územní plán v dané lokalitě skutečně chová v čase.

Jak dlouhodobě pracovat s územním plánem při rozhodování o pozemku

Územní plán se v Česku nemění v měsících, ale v letech. Bez dat o jeho vývoji v čase se z každého investičního rozhodnutí stává spíš odhad než strategie. Nebuďte pozadu a informujte se o vývoji územního plánu obce včas. V LandSpotu pro vás každého půl roku procházíme weby územních plánů obcí a známe aktuální stav.