Proč nestačí obrázek územního plánu a je potřeba pracovat s daty

Proč obrázek územních plánů neřekne víc než tisíc slov

Většina dostupných nástrojů dnes pracuje s územními plány pouze jako s rastrovým podkladem, tedy s obrázkem mapy, který slouží k orientaci, ale není skutečně analyzovatelný. V LandSpotu jsme proto od roku 2023 šli jinou cestou. Systematicky zpracováváme grafickou část územních plánů do sjednoceného vektorového datového modelu za celou ČR.

To znamená, že veškeré plochy určené k výstavbě ručně vyhledáváme na webech obcí, převádíme je do vektorové podoby, a sjednocujeme je do jednoho datového modelu.

Nepracujeme tedy jen s obrázkem mapy. Pracujeme s reálnými prostorovými daty, která lze filtrovat, porovnávat a analyzovat napříč celou Českou republikou.

Grafická část územních plánů je základ, který nestačí

Díky našemu unikátnímu datovému modelu územních plánů dnes víme velmi přesně, kde se dá stavět, o jaký typ plochy jde, a jaké má území základní funkční využití.

V praxi se však ukazuje, že to je pouze první krok k úspěšnému projektu. Skutečná omezení i možnosti výstavby jsou totiž většinou ukryté v textové části územního plánu.

Textová část územního plánu rozhoduje

Územní plán totiž často obsahuje kromě obrázku i rozsáhlou textovou část, kde bývají definované klíčové regulativy jako:

• koeficient zastavitelnosti,

• koeficient zeleně,

• maximální výška staveb,

• přípustné a nepřípustné využití,

• další specifické podmínky dané obce.

Bez těchto informací sice víte, že je pozemek „stavební“, ale nevíte, co na něm skutečně můžete realizovat.

Proč se s textovou částí územních plánů běžně nepracuje

Textová část územního plánu je typicky dlouhý PDF dokument, který je psaný nejednotným jazykem, a strukturovaný pokaždé jinak. Pro většinu nástrojů je tak prakticky nepoužitelná. Nejde jednoduše analyzovat, porovnávat ani napojit na další data. 

Právě proto se s ní v realitním světě často pracuje ručně, nahodile nebo spíše vůbec. To ale chceme v LandSpotu změnit. Data postupně rozšiřujeme o textovou část. Kristýna Ryšávková, manažerka projektu LandSpot, doplňuje:

„Naším cílem není nahrazovat celý text územního plánu. Chceme ale výrazně zjednodušit úvodní orientaci – jak pro odbornou, tak pro neodbornou veřejnost. Uživatel tak rychle pochopí, jaké informace dokument obsahuje, jak jsou regulativy strukturované a zda jde o přesně dané hodnoty, nebo spíše o obecný popis. Při práci s velkým množstvím dat a dokumentů je právě tahle rychlá orientace klíčová.“

Co jsme k práci s územními plány přidali navíc

V LandSpotu jsme nově rozšířili náš datový model i o systematické zpracování textové části územních plánů. Co to přesně znamená?

• Ručně analyzujeme textové regulativy jednotlivých obcí.

• Strukturovaně z nich extrahujeme klíčové parametry.

• Převádíme je do jednotné datové vrstvy.

Pro každou kategorii ploch (bydlení, průmysl, komerce, smíšené využití, atp.) tak vzniká přehled běžných podmínek v dané obci, který je nejen porovnatelný napříč územím, ale je i napojitelný na další data, a využitelný pro reálnou analýzu. Proč byste využívali jen půlku informací, když můžete mít všechny?

Jak vypadá efektivní práce s územními plány v CleverMaps Studiu.

Od mapy územních plánů k rozhodovacímu nástroji

Ovšem ani grafická a textová část někdy nestačí. Pro úplný přehled o pozemku v LandSpotu data dále propojujeme s dalšími vrstvami, jako je:

• RÚIAN (Registr územní identifikace, adres a nemovitostí),

• záplavová území,

• demografie,

• dopravní dostupnost.

Díky tomu vznikají v LandSpotu produkty, které už nejsou jen pouhou mapou, ale komplexním modelem území pro vaše rozhodování. Neukazujeme vám pouze, kde se dá stavět, nýbrž i to, co přesně, za jakých podmínek a hlavně v jakém kontextu okolí. Není to snad něco, co by vám znatelně usnadnilo práci na vašem projektu?

Naši první zákazníci už dnes tato data využívají při výběru lokalit, porovnávání variant, investičních analýzách a přípravě projektů. Z obecného nástroje pro orientaci v územních plánech se tak stává nástroj pro strategické rozhodování.

LandSpot vám řekne víc než obrázek územního plánu

Většina trhu pracuje s obrázkem územního plánu. Díky LandSpotu můžete mít konkurenční výhodu, a ušetřit čas a i náklady, protože pracuje s datovým modelem reality. A kromě toho nově i s tím, co je napsané mezi řádky, tedy co přesně, za jakých podmínek a v jakém kontextu se dá na území stavět, a které obce projednávají změnu územního plánu.

Věříme, že jsou to informace, které jen tak nikde nenajdete. Zamluvte si u nás konzultaci vaší situace zdarma.