Jak najít stavební pozemek podle územního plánu

Hledáte pozemek pro bytový dům, retail, logistiku nebo jiný developerský projekt? Pravděpodobně začnete na realitních portálech. Tím ale hledáte pouze mezi pozemky, které se jejich vlastníci rozhodli nabídnout k prodeji. Řada dalších příležitostí přitom může být ukrytá přímo v územních plánech obcí.

Problém je však v tom, že najít jednu konkrétní parcelu v územním plánu je něco jiného než systematicky vyhledat vhodné lokality napříč okresem, krajem nebo celou Českou republikou.

A právě tady se zásadně liší práce s územním plánem, Národním geoportálem územního plánování a nástroji pro datové vyhledávání lokalit.

Realitní portály ukazují nabídku. Územní plán ukazuje potenciál.

Realitní portály odpovídají především na otázku: „Jaké pozemky jsou právě teď nabízené k prodeji?“ Investor ale často potřebuje odpověď na jinou otázku: „Kde jsou plochy, na kterých územní plán umožňuje můj záměr, a to bez ohledu na to, zda jsou právě v inzerci?“

To je ten podstatný rozdíl. Vhodná lokalita může existovat mimo realitní nabídku. Vlastník ji nemusí aktivně prodávat a nemusí ji ani vnímat jako developerskou příležitost. Pokud tedy hledání začíná a končí na realitních serverech, pracujete pouze s aktuální nabídkou trhu, nikoliv se všemi potenciálně vhodnými lokalitami.

Co umí Národní geoportál územního plánování (NGÚP)?

Národní geoportál územního plánování představuje důležitý krok v digitalizaci územního plánování v Česku. Na jednom místě zpřístupňuje územně-plánovací dokumentaci a umožňuje pracovat s informacemi o konkrétním území.

Pokud potřebujete dohledat konkrétní obec, parcelu nebo příslušnou územně-plánovací dokumentaci, je NGÚP logickým místem, kde začít.

Při akvizičním vyhledávání ale investor řeší trochu jinou úlohu. Neptá se: „Co říká územní plán o této parcele?“ Ptá se: „Které parcely nebo rozvojové plochy v celém kraji odpovídají parametrům mého projektu?“

Například by mohl chtít říct nějakému AI nástroji: Najdi plochy vhodné pro logistiku o výměře alespoň 20 000 m², v rozumné vzdálenosti od dálnice, mimo záplavové území a s vhodnými dalšími parametry.

To už není jen prohlížení územního plánu. Je to datový screening stovek nebo tisíců lokalit současně. Jak toho ale efektivně docílit?

Jak porovnat stovky lokalit v územním plánu?

Problém není najít územní plán. Problém začíná u toho, když v něm chcete porovnat stovky lokalit. Představte si, že hledáte vhodnou lokalitu v celém kraji. Můžete postupně otevírat jednotlivé obce, kontrolovat jejich územní plány, hledat relevantní plochy a následně u každé z nich ověřovat další parametry.

Velikost. Vlastnickou strukturu. Dopravní dostupnost. Záplavová území. Limity využití území. A další faktory podle typu projektu. U několika lokalit je takový postup zvládnutelný. U stovek obcí přestává být efektivní.

Je to podobný rozdíl jako mezi procházením katalogu a použitím filtrů v databázi. Informace mohou být dostupné v obou případech. Rozdíl je v tom, jak rychle z nich dokážete vytáhnout právě ty příležitosti, které hledáte.

Jak LandSpot obrací způsob hledání pozemků

LandSpot vznikl právě pro tuto fázi práce. Namísto postupného procházení jednotlivých lokalit umožňuje začít parametry investičního záměru a podle nich hledat vhodné příležitosti napříč větším územím.

Můžete tak například hledat:

• plochy podle typu využití,

• parcely podle minimální a maximální výměry,

• lokality podle dostupnosti dálnice,

• území s ohledem na záplavy a další limity,

• nebo kombinovat více kritérií podle konkrétního projektu.

LandSpot propojuje informace z územních plánů s dalšími daty důležitými pro prvotní vyhodnocení lokality. Výsledkem není další mapa, kterou musíte ručně procházet, ale shortlist lokalit odpovídajících zadaným parametrům.

Řeší NGÚP a LandSpot ten stejný problém?

NGÚP a LandSpot řeší jen zdánlivě ten stejný problém. NGÚP je oficiální zdroj a nástroj pro zpřístupnění územně-plánovacích informací. LandSpot nad územními a dalšími daty řeší jinou úlohu: vyhledávání a porovnávání investičních příležitostí.

Rozdíl lze zjednodušit do dvou otázek:

NGÚP: Co platí na tomto konkrétním území?
LandSpot: Která území splňují parametry mého projektu?

Pro developera nebo investora jsou důležité obě. Jen v jiné fázi rozhodování.

Jak najít vhodné lokality pro stavbu a až pak je prověřit do detailu

Při hledání pozemku není efektivní provádět detailní prověření každé lokality, která by teoreticky mohla připadat v úvahu. Efektivnější postup je opačný:

1. Definovat parametry projektu.
Co chcete stavět? Jak velkou plochu potřebujete? Jaké jsou požadavky na dopravní dostupnost nebo další charakteristiky lokality?

2. Datově prověřit širší území.
Z okresu, kraje nebo celé ČR vytipovat lokality, které základní kritéria splňují.

3. Vytvořit shortlist.
Z velkého množství možností vybrat několik lokalit, které stojí za hlubší prověření.

4. Teprve potom provést detailní due diligence.
Ověřit regulativy, vlastnické vztahy, infrastrukturu, právní stav a další podmínky konkrétního projektu.

Díky tomu netrávíte většinu času hledáním důvodů, proč desítky lokalit nevyhovují. Soustředíte se na ty, které mají podle dostupných dat největší potenciál.

Jak se dostat z mapy k rozhodnutí

Digitalizace územního plánování výrazně zlepšuje dostupnost informací. Dalším krokem je umět nad těmito informacemi efektivně vyhledávat. Protože při akvizici pozemků často není nejtěžší zjistit, co lze postavit na parcele, kterou už znáte. Nejtěžší je objevit parcely, o kterých zatím nevíte. A právě tam začíná datové vyhledávání lokalit.

Chcete zjistit, kolik lokalit odpovídá parametrům vašeho projektu? Prohlédněte si, jak funguje LandSpot, nebo si domluvte ukázku na konkrétním investičním zadání.

Časté otázky k hledání stavebních pozemků podle územního plánu

Jak najít stavební pozemek podle územního plánu?

Začněte vymezením typu projektu, požadované výměry a lokality. V územních plánech pak hledejte plochy, jejichž podmínky využití odpovídají vašemu záměru. Vybrané lokality následně porovnejte podle vlastnictví, dopravní dostupnosti, infrastruktury a dalších omezení. Při hledání napříč větším územím může prvotní výběr usnadnit datové vyhledávání lokalit.

Lze najít vhodný pozemek, který není na realitních portálech?

Ano. Realitní portály zobrazují pozemky nabízené k prodeji, zatímco územní plány umožňují vytipovat plochy podle jejich možného využití. Takto můžete objevit lokalitu, která v inzerci není. Její vhodnost pro projekt ale neznamená, že ji vlastník chce prodat. Možnost akvizice je potřeba ověřit samostatně.

Kde najdu územní plán konkrétní obce?

Územní plán hledejte na webu obce, u příslušného úřadu územního plánování nebo v Národním geoportálu územního plánování (NGÚP). Pro prověření lokality potřebujete aktuální účinnou dokumentaci včetně relevantních změn. Vedle mapové části si prostudujte také textové podmínky využití dané plochy.

Jaký je rozdíl mezi NGÚP a LandSpotem?

Národní geoportál územního plánování (NGÚP) slouží ke zpřístupnění územně plánovací dokumentace a souvisejících informací. LandSpot slouží k vyhledávání a porovnávání lokalit podle parametrů investičního projektu. NGÚP tak využijete při dohledávání dokumentace, LandSpot při sestavování užšího výběru vhodných lokalit z většího území.

Jak vyhledat pozemky pro logistiku, retail nebo bytovou výstavbu v celém kraji?

Definujte kritéria projektu a kombinujte informace o využití ploch s výměrou, dopravní dostupností a dalšími požadavky. LandSpot umožňuje podle těchto parametrů vyhledávat a porovnávat lokality napříč větším územím. Výsledkem je užší výběr lokalit pro následné podrobné prověření.

Jaký je rozdíl mezi parcelou a plochou v územním plánu?

Parcela je pozemek vymezený v katastru nemovitostí. Plocha v územním plánu vymezuje území s určitými podmínkami využití a může zahrnovat více parcel nebo jen jejich části. Při hledání proto porovnávejte hranice ploch s konkrétními parcelami a jejich vlastnickou strukturou.

Znamená vhodné využití plochy v územním plánu, že na pozemku mohu stavět?

Ne. Odpovídající využití plochy je jedním z podkladů pro posouzení projektu, samo o sobě však nezaručuje možnost jeho realizace. Prověřit je potřeba také konkrétní regulativy, přístup k pozemku, infrastrukturu, vlastnické vztahy a další limity. Prvotní výběr lokality proto nenahrazuje podrobné prověření konkrétního záměru.

Co ověřit po zařazení pozemku do užšího výběru?

U vybraného pozemku ověřte aktuální územně plánovací dokumentaci, podmínky využití, vlastnictví a právní omezení. Dále prověřte přístup, možnosti napojení na infrastrukturu, záplavová rizika a další podmínky důležité pro projekt. Cílem je zjistit, zda lokalita vyhovuje i při podrobném posouzení a zda je možné jednat o její akvizici.